얼마 전 부동산을 보유한 비상장법인의 주식을 처분한 뒤 일반주식 양도세율로 신고했다가, 최고 45%의 세율을 적용받아 양도소득세를 추징당한 사례를 접했다. 부동산 법인의 대표는 “부동산을 판 것이 아니라 법인 주식을 팔았을 뿐”이라고 생각했다. 그러나 세법은 일정한 요건을 갖춘 부동산 법인의 주식 양도를 단순한 주식거래가 아니라 사실상 부동산 지배권의 이전으로 본다. 주식 양도소득세를 계산하기 전에 반드시 ‘특정주식’ 해당 여부부터 확인해야 하는 이유다.

일반적인 비상장주식 양도는 대주주는 과세표준에 따라 20% 또는 25%의 세율이 적용된다. 그러나 동일한 비상장주식이라도 부동산 과다보유법인의 특정주식에 해당하면 세법상 ‘기타자산’으로 분류되어 기본세율이 적용된다. 주식과 기타자산에 동시에 해당하면 기타자산의 규정이 우선한다.

특정주식 판정의 핵심은 세 가지다. 첫째, 법인의 자산총액 중 부동산 등 가액이 50% 이상인지 확인해야 한다. 둘째, 주주 1인과 관련 주주의 지분을 합산한 과점주주가 전체 주식의 50%를 초과하여 보유하고 있는지를 본다. 셋째, 그 과점주주가 과점주주 외의 자에게 법인 전체 주식의 50% 이상을 양도하는지 판단한다. 이 세 가지 요건이 함께 충족되면 주식 양도는 특정주식의 양도로 과세될 수 있다.

여기서 말하는 부동산 등은 단순한 토지와 건물에 그치지 않는다. 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권도 포함되고, 건물에는 부속 시설물과 구축물도 포함된다. 법인이 자회사나 관계회사 지분을 보유하고 있다면, 그 법인이 간접적으로 보유한 부동산 가치까지 반영해야 한다. 재무상태표상 토지·건물 계정만 확인하고 “부동산 비율이 50%보다 낮다”고 결론 내리는 것은 위험하다.

부동산 과다보유법인의 자산비율은 원칙적으로 장부가액을 기준으로 계산하되, 토지와 건물은 기준시가가 장부가액보다 크면 기준시가를 적용한다. 또한 양도일 전 1년 이내에 차입이나 증자로 증가한 현금·금융재산·대여금 등은 자산총액에서 제외될 수 있다. 단순히 차입금이나 유상증자로 현금을 늘려 부동산 보유 비율을 낮추려는 방식은 세법상 기대한 효과를 얻기 어렵다.

주식 양도를 여러 차례로 나누었다고 해서 안전한 것도 아니다. 과점주주가 여러 번에 걸쳐 주식을 양도한 경우에는 각 양도일을 기준으로 소급하여 3년 이내의 양도분을 합산한다. 그 결과 과점주주가 과점주주 외의 자에게 양도한 지분이 전체 주식의 50% 이상이 되면 특정주식으로 분류되어 과세될 수 있다. ‘분할 양도’는 절세기법이 아니라 3년 합산판정의 대상이 될 수 있다는 점을 검토해야 한다.

부동산업·부동산개발업, 골프장업·스키장업 등 일정 업종은 더욱 주의해야 한다. 이들 법인은 자산총액 중 부동산 등 비율이 80% 이상이면 부동산 과다보유법인 주식으로 과세될 수 있다. 이 경우에는 지배주주 여부나 양도지분율만 보고 일반주식으로 판단해서는 안 된다. 법인의 업종, 자산구성, 주주구성, 거래 상대방을 함께 확인해야 한다.

부동산 과다보유법인 판정은 양도소득세에만 영향을 주는 것이 아니다. 상속이나 증여에서 비상장주식을 보충적으로 평가하는 경우에도 중요한 기준이 된다. 시가가 없어 보충적 평가방법을 적용할 때 부동산 과다보유법인은 순손익가치와 순자산가치의 가중치가 일반법인과 달라지고, 부동산 등 보유비율이 80% 이상이면 순자산가치 중심의 평가가 문제 된다. 주식 양도, 증여, 상속, 가업승계의 출발점이 모두 부동산 과다보유법인 판정인 셈이다.

세율 차이는 결코 작지 않다. 특정주식 또는 부동산 과다보유법인 주식은 기본세율이 적용되어 과세표준에 따라 최고 45%의 양도소득세율이 적용될 수 있고, 개인지방소득세까지 고려하면 최고 부담은 49.5%에 이른다. 반대로 매수인이 주식 취득으로 과점주주가 되면 지방세법상 법인이 보유한 부동산 등을 취득한 것으로 보아 간주취득세가 문제 될 수 있다. 주식 매매라고 해서 부동산 관련 세금이 사라지는 것은 아니다.

자녀에게 주식을 이전하는 경우에는 저가·고가 양수도에 따른 증여세도 함께 검토해야 한다. 비상장주식의 시가가 분명하지 않다면 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따른 주식가액을 산정하고, 그 기초가 되는 부동산 평가까지 점검해야 한다. 결국 부동산이 많은 법인의 주식 양도는 ‘주식 매매’라는 형식보다 법인의 부동산 비율, 지배권 이전, 평가가액, 매수인의 과점주주 해당 여부를 먼저 검토해야 한다. 거래 전에는 이들 요건과 거래의 경제적 실질을 사전에 진단해야 세금 추징을 막고 세후 현금흐름을 지킬 수 있다.

[김완일 세무사 프로필]

△ 세무법인 가나 대표세무사
△ 주식평가연구원장
△ 한국재산신탁협회 부회장
△ 서울지방세무사회장 역임
△ 국회입법조사처 국민공감입법혁신위원 역임
△ 기재부 세제발전심의위원회 위원 역임
△ 행안부 지방세발전위원회 위원 역임
△ 국세청 재산평가심의위원회 위원 역임
△ 한양대학교 겸임교수 역임
△ 한국세무학회·한국세법학회 부회장 역임